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利回り

投資の効率を考える時には、金利など、他の投資と比べて良いのか、悪いのか、判断出来ないと、サッカーの1点と野球の1点を比べているよう状態で、比べても意味のない状態になります。

この点は、単位が『%』だから、同じものに見えてしまいがちですが、別物なので注意をしましょう。

利回りは、複利の考えを用いたDCF法の内部収益率(IRR:Internal Rate of Return)という方法を使って利回りの計算をします。

複利の考えが腹落ちしていない方は、『複利』のページをご確認ください。

式は、以下のようになります。

PV : 初期投資額(現在価値)

C : キャッシュフロー

FV : 売却損益(将来価値)

Σ : 合計するという意味

n : n年目という意味

t : tから始まるという意味

y : 内部収益率(IRR)

 

急に数学的に難しくなってしまったと思う方も、いると思いますが安心してください。

実務では、上記の式を頭を使って計算するのではなく、金融電卓やExcelを使って行うので、とても簡単にできます。

 

利回りである内部収益率(IRR)は、『複利』のページで説明した金利で言う0.03(3%)の部分がyで、預金で言う金利です。

『利益率と利回り』のページで、太陽光発電と区分所有マンションの比較をしましたが、この区分所有マンションの内部収益率(IRR)を計算すると、5.10%になります。

初年度に対しての収益率は、6%でしたので数字が下がります。

家賃と売却価格の下落を考慮したので、数字が下がったのです。

このように初年度の収益しか見ていない収益率と複数年度で売却損益まで考えると、見えていなかったリスクが見えてきます。

もう一つ『時価と簿価の貸借対照表(B/S)』で見た土地からアパートやマンションを建築する例でみてみます。

前提条件

土地価格 1億円

建物の総事業費 1億円

合計の初期投資額 2億円

 

営業純利益(NOI)800万円

※新築から10年間は、営業純利益(NOI)が年間で1%下落するダウンサイドリスクを想定

 

売却時は、投資家が7%で購入するエリアと想定

結果

このケースでは、内部収益率(IRR)は-1.30%です。

累積の額を見てもわかりますが、10年間では初期投資額の2億円を稼ぎきらないという事がわかります。

-1.30%だったら、銀行がいくら低金利でも銀行に預けていた方が効率が良いことがわかります。

1億円の総事業費の建物を建築して、銀行の金利より低いどころか-1.30%という投資効率ということが最初から分かっていれば、違う投資を選択した方が良いことが明白です。

まとめ

今回は、10年後に売却する計算で行いましたが、実際に売却をしなくても売却を想定した場合の価値を入れて計算をしてあげることで投資の効率を見てあげることが出来ます。

このように複数年度、売却損益を考慮する事で、大きなマイナスを見過ごす事無く、複利の計算をすることで銀行の金利と比べて有利な選択なのか、不利な選択なのかという比較が出来るようになるります。

内部収益率(IRR)は、式で見ると、とっつきにくいですが、金融電卓やエクセルで簡単に求めることができます。

 


 

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