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購入、建築をするタイミング

不動産投資の類型で『オポチュニティ(Opportunity)、オポチュニスティック』は市場動向に基づくキャピタルゲイン狙いの投資方法でした。

不動産投資の入り口を考える時も、出口を考える時もこの市場動向は非常に重要です。

市場動向を考えるには、下図ように考えると良いでしょう。

好景気か不景気は、不動産相場が高いか低いかというのは後から結果の出る問題なので、その時点で絶対という答えはありませんが、不動産の相場は概ね上図のような曲線を描いています。

例えば、①の点の状況を考えてみます。

これが不動産投資ではなく株であれば、①で買った株は、青い線㋐を伸ばした次の山の青色塗り部分しか売却してプラスにするタイミングはありません。

つまり、青い線㋐が損益分岐点です。

不動産投資の場合は株とは違い、キャッシュフローがあるのでオレンジ色の線㋑のように将来に向かい損益分岐点が下がります。

オレンジ色の線㋑よりも上の部分であればゼロ以上の成績です。

このような観点でも不動産投資は株と違いキャッシュフローがあるのでミドルリスクミドルリターンなのです。

『オポチュニティ(Opportunity)、オポチュニスティック』は、点②や③などの不動産相場がこれから値上がりするというタイミングで物件を購入したり、相場より安く購入する、何かを改善して購入価格より高く売却するなどの投資方法等です。

『コア(Core)』にしろ、『オポチュニティ(Opportunity)、オポチュニスティック』にしろ、当然点①で不動産投資を始めるよりも、点②や③で始めた方が成功する確率やリターンは大きくなります。

定石では、②の時点で投資をした場合に、②のタイミングだと思っていたが、もっと深い谷だったということが投資の世界では良くあります。

定石では、③のタイミングで投資をするのが定石です。

このように見て頂いても分かりますが、売却という出口を取るまでは、投資としての成功か失敗かはわかりません。

その為、融資をたくさん引いて、たくさん物件を購入をしている方が、もてはやされるような場面が良くありますが、タイミングが悪ければ、含み損を大きく抱え、純資産が大きくマイナスになっているだけということもあります。

不動産投資という全体で考えるとこのような市場動向になりますが、一つ一つの物件を見ると、『バリューアッド(Value Added)』でしっかりと稼げる物件はゴロゴロしています。

ある投資家が駅近だけど数字が合わないと思っている物件があるとしても、別の投資家は簡易宿泊所や民泊として使うと、営業純利益(NOI)が上がりそうだなとか、外観や内観のイメージを刷新して家賃を上げられそうだなとか、様々な方法があります。

相場が高い時期だから絶対買わないという事ではなく、相場が高い時期だからこそ、何をすべきなのか、何を学ぶべきなのかをしっかりと考えて行動する事で様々な投資機会に巡り合い、巡り合った投資機会に気付くことが出来ます。

 


 

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