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保有期間の業務

REIT等が取り扱う大規模なビル等で行われているPM(プロパティマネジメント)は運営の成績を会社だけでなく、常に投資家見られているので必然的に業務の質が高まり、体系化されています。

そのPM(プロパティマネジメント)で行われている内容は学ぶべき点が多くあります。

ここでは、PM(プロパティマネジメント)で行われる保有期間の業務を参考にみていきましょう。

アパートやマンションなどの居住系のものと、ビルなどでオフィス系、商業系の業務を兼ねています。

また、大規模な不動産だから当てはまるものもあります。

ですが、業務を知らずに場当たり的に運用してつまずくよりは、数ある業務の中から自分に当てはまるものをピックアップして業務を行った方が抜け、漏れが無く運用が出来るでしょう。

検討する物件や保有している物件に当てはめて、該当する項目を確認してください。

 

保有期間中の業務を一つ一つ枝葉から考えてしまうと、キリがなくなってしまいます。

まずは枝葉ではなく、幹や根の部分を確認しましょう。

保有期間には、大きく分けて3つの業務があります。

① テナント賃貸管理業務
② 運営業務
③ 建物管理業務

です。

各個別の業務は、以下のようになります。

テナント賃貸管理業務

テナント管理業務をまとめたものが下表になります。

空室損失は、営業純利益(NOI)に大きな影響を与えます。

また、空室を埋めるために、広告料などを支払うようであれば、この費用も影響を与えます。

その為、このテナント賃貸管理業務の募集の活動は非常に重要なポイントです。

まずは、家賃の設定が正しいかどうかが空室損失の大きさを決めるので、家賃設定は重要な業務です。

退去後、早く決まるようであれば、嬉しい気持ちにもなりますが、家賃を低く設定している可能性もありますので、よく確認をしましょう。

特にサブリースの場合、空室の状態だと、サブリースをしている業者が損失になるので、家賃を相場よりも低く設定し、その分オーナーの手取りも少ないという状況になっているので注意が必要です。

空室損失と広告料を天秤にかけ、広告料を払うことが有利選択であれば、広告料をを払うことを選択する必要があります。

また、テナント賃貸管理業務は、このような形式的な業務だけでなく、テナントとの良好な関係を築くという事も大事な仕事です。

テナントとの関係が良好でないと、それを理由に退去してしまうこともあるかもしれません。

家賃が上がる相場で無いのであれば、少しでも長くテナントには入居してもらった方が、空室の損失も少ないですし、原状回復にかかる費用、場合によってはテナント募集の為の広告料も、少なくて済みます。

空室の損失や原状回復にかかる費用よりも既存で入居してくれているテナントに長く住んでもらう事に費用や時間を使った方が、効率も良いはずです。

一度入居してもらったら終わりではなく、いかに長く入居してもらうかという感覚を持ち、業務を行う事が大切です。

運営業務

運営業務をまとめたものが下表になります。

建物の新築から記載していますので、中古で購入したり、既存で所有している方には当てはまらない部分があります。

運営するにあたっての企画、コストや品質の管理、テナントや諸官庁等への渉外業務、日常対応や賃料等の請求、月次の報告まで、非常に多岐にわたります。

非常に多岐に渡る業務ですが、物件の価値の維持、向上、すなわち営業純利益(NOI)の維持、向上のために行われなければいけません。

なかには、下請け業者からの紹介料を多くもらう為に、不必要な業務を発注したり、運営業務担当者やオーナーが、運営費を安くしようとするばかりに、周辺物件よりも質が落ちて、総潜在収入が落ちたり、作業の品質が悪く、二度手間になって余計な費用が発生してしまうことがあります。

オーナーと運営業務担当者が、単年度だけでなく長期的な視野で、営業純利益(NOI)を上げるという共通目標を持ち、一つ一つがバラバラに考えられるのではなく、トータルで同じ方向に向かう業務になると営業純利益(NOI)が上がります。

建物管理業務

建物管理業務をまとめたものが下表になります。

日々行う業務や管理態勢の確認や報告書のチェック、対策の策定、更新、見直しと建物管理業務も非常に多岐に渡ります。

建物管理業務は、法令の改正などがあると内容が変わることもあるので、日々の業務を行うだけではなく関係法令の改正にも気を配る必要があります。

特に昨今は環境への配慮が世界的に重要視されているので日々の運営で必要になるだけでなく、環境への配慮を行っている物件かどうかで物件の売却時の評価も変わるということも出てくると思われます。

 


 

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