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保有期間の基礎

不動産投資の成否は、入り口の時点で大方決まります。

しかし、それを現実のものとするかどうかは、保有期間次第となるので、保有期間も大事なプロセスです。

また、保有期間のパフォーマンスを上げる方法を分かっていれば分かっているほど、物件情報が来た際に、リスクやチャンスにも気づけるので保有期間も体系的に理解したいものです。

不動産会社に管理を任せるにしても、自分で管理をするにしても、内容を把握しないと、不動産会社の管理態勢が正しいのか、自主管理でやるべきことに漏れはないのかなどの判断が出来ません。

不動産会社任せにしている人や企業は、良く分からない名目で費用を徴収されていたり、割高な費用を徴収されているケースが良くあります。

そのような方に限って、相続が発生すると相続税の納税資金が足りなかったり、何か問題が起きるとその会社のせいにしたりもします。

アクションを起こす前に内容を理解し、確認したり、将来をシミレーションをすれば、いつまでに何をやれば良いということがわかっていれば、このようなことはありません。

保有期間の運用は非常に多岐にわたり、様々な専門家と協力しながら進めていく必要もありますので出来る限りやるべき事を明確にしましょう。

また、この保有期間の目標は営業純利益(NOI)を上げる、税引後キャッシュフロー(ATCF)を上げるということが目標になります。

上図の期中の損益の1年目に1期間と丸を付けていますが、1年目に限らず、各年度の1期間をいかに高めるかということが保有期間で大事なことです。

売却時の営業純利益(NOI)が上がっていれば、営業純利益(NOI)÷還元利回り(Cap Rate)が物件価格ですから、物件価格が上がり価値も上がります。

少しでも多く税引後キャッシュフロー(ATCF)を稼ぐことと、価値を上げて売却時の価値を少しでもあげることが、保有期間中の目標です。

保有期間に物件の管理を管理会社に任せる場合、この目標と同じ目標を目指してくれる仕事をしてくれる管理会社に依頼する必要があります。

ただ、空室の募集をして、家賃の集金を代行するという意識の管理会社に頼むのと、営業純利益(NOI)を上げるという目標を共有している管理会社とでは、数年後の営業純利益(NOI)の累積額に大きな差がでます。

また、管理戸数を伸ばすことを目標にする管理会社の中には、会社全体の空室率が低いことを売りにする会社がありますが、会社全体の空室率を下げるために、1戸1戸の募集賃料を下げ、客付けしやすい状態にし、空室率を低く見せている会社もあります。

その場合、全体の空室率を下げるために、本来得られるはずの相場家賃から下げた金額で募集されていることもあるので、注意しましょう。

 


 

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