1. TOP
  2. 不動産投資、賃貸経営の基礎のポイント

不動産投資、賃貸経営の基礎のポイント

不動産投資、賃貸経営の基礎では、利益率や利回り、レバレッジやデッドクロスについてお伝えしています。

お伝えした内容が数字遊びになってしまってはいけないので、ここで確認をしていきます。

投資効率の見るべき指標

まず、不動産投資、賃貸経営を考える際には、初年度の収益率ではなく、複数年度、売却損益を考慮し、複利の考えの内部収益率(IRR)で考えるということが大切です。

内部収益率(IRR)でないと、金利や他の投資などとは比べても、意味がないというのもポイントです。

内部収益率(IRR)確認の手順

① 内部収益率(IRR)を計算する際にはまず借入前の内部収益率(IRR)を算出

借入前の内部収益率(IRR)の途中の損益は、営業純利益(NOI)を使います。

営業純利益(NOI)は、年間負債支払額(ADS)や以降の数字と違い物件が本来持っている稼ぐ力です。

② 物件が持っている稼ぐ力である借入前の内部収益率(IRR)と金利(本来は、実行金利)を比較

比較して内部収益率(IRR)の方が高ければ、プラスのレバレッジが、低ければマイナスのレバレッジがかかります。

③ 借入後の内部収益率(IRR)の算出
④ 税引後の内部収益率(IRR)の算出

借入後の内部収益率(IRR)、税引後の内部収益率(IRR)を確認する過程では、減価償却の耐用年数や借入期間、デッドクロスはいつなのか、何年間所得税の計算上有利な期間があるのか、その期間のうちにデッドクロス後に向けた対策は打てるのかなどを確認しています。

このように借入前の内部収益率(IRR)に稼ぐ力はあるのか、プラスのレバレッジがかかるのか、減価償却と元金返済の関係はどうなのかという状況を踏まえ、税引後のキャッシュフローで内部収益率(IRR)を計算し、不動産投資の効率を計る基礎となっていきます。

不動産投資、賃貸経営で成果が出るというのは、内部収益率(IRR)が高いという状態が成果が高いということです。

内部収益率(IRR)を適切に使うことが出来れば、

・ 購入前であれば購入すれば良いのか、否か
・ 保有しているのであれば、現状のままか、改善をした方が良いのか、売却をした方が良いのか

という選択肢を数字で出して判断することが出来たり、更に一歩進んで、

・ いくらだったら購入すべきか
・ 改善にはいくらまでかけて良いのか

などの投資判断が出来るようになります。

内部収益率(IRR)を高めるには

不動産投資、賃貸経営で成果を出すという事が、内部収益率(IRR)を高めるということであれば、内部収益率(IRR)を計算する構成要素が分かっていれば、どこの数字をどう変化させると、内部収益率(IRR)がどのように変化するという事がわかります。

内部収益率(IRR)をの構成要素としては、『利回りのレバレッジ』のページでも見た下表

のように、

① 支出(初期投資額)
② 営業純利益(NOI)or税引前キャッシュフロー(BTCF)などの途中の損益
③ 売却損益

の3つしかないことが分かります。

要はこの3つが内部収益率(IRR)を構成する要素なので、不動産の稼ぐ力を確認して購入の判断をしたり、既に持っている不動産のパフォーマンスを最大化する為にはどうすれば良いのか、それとも売却してしまった方が良いのかなど、どの行動が数字にどう影響を与えるかを考えることが出来る基礎という事です。

この

初期投資 = 入口
期中の損益 = 保有期間
売却損益 = 出口

として、各ページで確認が出来ますので、それぞれの押さえるべきポイントを押さえてください。

 


 

<<デッドクロス   不動産の価値>>