1. TOP
  2. 不動産の価値

不動産の価値

不動産投資、賃貸経営の入口を考えるにあたって、不動産の価値が低いのか、高いのかが分からないと、出口で売却する際に安く売却することになり、せっかくのキャッシュフローの蓄積が意味のないものになってしまったり、価格交渉をして安く購入したつもりが実は高く買っていて、相場が下がるのが分かっているから売却したいのに、残債が返済出来ず売却出来ないという事が良くあります。

その為、不動産投資、賃貸経営の入口では、まず、不動産の価値について押さえておく必要があります。

ここでいう不動産の価値とは、不動産を現金化すると今いくらで売却出来るのかという価値を指します。

収益不動産の価値は基本的には、

営業純利益(NOI)÷還元利回り(キャップレート)

で決まります。

この還元利回り(キャップレート)は投資家がいくらで買うのかという利益率ですが、還元利回り(キャップレート)が物件個別に決まる際には、現在ライバルとなる物件はあるのか、賃貸の募集状況はどうなのか、見た目はどうか、設備はどうか、築年数が何年でどのくらいの融資が組めるのかなど様々な要因がこの一つの還元利回り(Cap Rate)という比率に入っています。

ここで押さえたいポイントは、売り出す物件価格ではなく価値という事です。

物件価格は、表面上に出ている金額ですが、表面上に出ている金額はあくまで売主の言い値です。

良く指値(金額交渉)をして、〇〇万円下げてもらって買ったという事を自慢しているような方もいますが、他の第三者も購入する金額である価値で考えると、割高に買っているケースも良くあります。

良い物件の場合は、複数の申し込みが入り、当初の金額より金額が買い上がっていくこともあります。その為、

指値(金額交渉)=割安

に購入出来たとは、限らないことに注意をしましょう。

物件の価値は、今いくらで売却できるかという価格です。

価値に対する感覚は、物件の数を見たり、不動産の市場のトレンドを掴むために情報収集をしたり、川上の情報を掴みに行ったり、人が気づかないような手の加え方をすることで家賃を上げる、空室損失を下げる、運営費を下げることで営業純利益(NOI)が上がり結果として価値が上げるなどの方法や考え方が、経験値や行動量によって、人それぞれ変わります。

様々な行動で相場感を養ったり、様々な経験で独自のノウハウを蓄積が出来るから、投資家、経営者としての裁量が他の投資よりも強いので、ミドルリスクミドルリターンにもハイリスクローリターンにもなるのです。

不動産に投資をすることで、資産を殖やすという機会(チャンス)と、予測があたるかわからないという不確実性であるリスクをいかにコントロールするかが不動産投資、賃貸経営を成功させるか否かです。

 


 

<<不動産投資、賃貸経営の基礎のポイント   不動産投資、賃貸経営の類型>>