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時価と簿価の貸借対照表(B/S)

『資産の単位』のページで、

 

資産形成の『資産』とは、具体的に何で、どういう単位ですか?

 

という質問をしました。

不動産投資や賃貸経営を既にされている方やプロの方でも、この問いに答えられる方は少ないです。

マラソンでは、明確なゴールの場所分かるから、距離が分かり、その目標の時間はどのくらいか、その為の速度、ペースで走り、そのペースを達成する為にはどのようなフォームで、フォームを改善する為には・・・。

というようなプロセスで、大きな目標を達成する為にはどうすれば良いのかという逆算で、今すぐに出来る事まで目標を細分化して、行動を決めていくものだと思います。

スポーツにしろ、ビジネスにしろ、このように目標を立てそこから逆算する方法で行動の計画をすることで目標達成に近づきます。

その為、資産形成の資産が明確でないということは、ゴールがどこにあるかわからないということなので、取るべき方法やプロセスを間違えるどころか、ゴールを間違えてしまう事がよくあります。

資産形成の資産とは何か。

ここまでで資産というと貸借対照表(B/S)に出てきた言葉でした。

貸借対照表(B/S)は一般的に税理士さん等が作成する帳簿の一つを想像される方も多いと思います。

ここまで損益計算書(P/L)とキャッシュフローをお伝えしてきましたが、損益計算書(P/L)は税金の計算で使い、キャッシュフローは実際のお金の出入りだとお伝えしました。

一般的に貸借対照表(B/S)は損益計算書(P/L)に対応したものを想像されますが、現実のお金の出入りにキャッシュフローがあるように、現実の資産の数量を計る貸借対照表(B/S)があります。

損益計算書(P/L)に対応した貸借対照表(B/S)は税金の計算等で使いますが、あくまで税金の計算の為のものなので、いくら財産があるのかという数字を正確には映し出していません。

本当に殖やしたい、形成したい資産は税金の計算で使う机上の資産ではなく、現実の資産です。

損益計算書(P/L)に対応した貸借対照表(B/S)は机上の数字、帳簿上の資産なので簿価と言います。

本当にいくらあるのかという貸借対照表(B/S)は時価をベースにしたものです。

企業を分析する際や富裕層向けのプライベートバンク部門も、富裕層の財産を分析する際はこのように簿価と時価を見ます。

左は、損益計算書(P/L)に対応した簿価の貸借対照表(B/S)、右は、資産と負債(負債は基本的に帳簿上も時価)を時価にした貸借対照表(B/S)です。

資産を時価に引き直して、時価の貸借対照表(B/S)と簿価の貸借対照表(B/S)を比べて時価ベースの貸借対照表(B/S)が上回っていれば含み益、下回っていれば含み損といいます。

時価ベースの貸借対照表(B/S)を考える際には、不動産だけでなく全ての資産を換金したら今いくらになるかという評価損益を加減算する事で時価ベースの貸借対照表(B/S)を考えることが出来ます。

不動産だけでなく、有価証券も時価で考えます。

時価で考えないと変だという事が、有価証券の方がイメージしやすいと思います。

有価証券を購入した時の価格で考えていたら、資産が増えているのか、減っているのか判断が出来ないでしょう。

不動産も同じように簿価と時価は違うので時価を把握する必要があります。

試しに時価の貸借対照表(B/S)を考えずに不動産投資をして大きな損をしてしまう例をみてみましょう。

 

事例 所有している土地にアパートやマンションを建てる場合

前提条件

・ 所有している土地の簿価 1億円

・ 所有している土地の時価 1億円

駐車場などを所有している地主を想定しています。

上記には、建物は建っておらずハウスメーカーより、下記の提案を受けています。

ハウスメーカーからの提案

・ マンションの建築にかかる総事業費 1億円

・ 家賃収入 1,000万円

・ 利回り 10%(あくまで、ハウスメーカーの提案です。)

今回のハウスメーカーは、マンション建築の総事業費の10%を目標に提案をしており、普通預金に預けていてもいくらにもならないから、駐車場をもっと運用した方が良いと言っています。

検証

・ 総潜在収入(GPI) 1,000万円

・ 空室損失 50万円

・ 運営費(Opex) 150万円

1億円の総事業費でアパートやマンションを建築し、家賃収入は1,000万円とハウスメーカーより説明があった場合、ハウスメーカーの言う家賃収入1,000万円はあくまで総潜在収入(GPI)です。

空室損失を5%、運営費(Opex)を15%として、総潜在収入(GPI)から20%を差し引いた額が営業純利益(NOI)800万円だったとします(ハウスメーカーで建築する場合は、サブリースのケースが多いので空室損失は無く運営費(Opex)が17%位のケースも多いかと思いますが、空室損失を低減する為に元々の賃料を下げているケースが多いので営業純利益(NOI)はさほど変わりません。)。

土地上にアパートやマンションを建てるという場合、帳簿上は、土地1億円、建物1億円という形で記載され土地建物合わせて2億円となります。

しかし、換金した際の価値はどうでしょうか。このエリアが仮に投資家が6%の利回りで不動産を購入するエリアだとしたら、

 

営業純利益(NOI)800万円÷6%=1億3,333万円

 

1億3,333万円の価値となります。

1億円で売れるはずの土地の上に、1億円の費用をかけて、帳簿上は2億円の価値がある不動産の時価は1億3,333万円となり6,666万円の含み損を抱えるということになります。

この例のような現象は全国各地で多く起こっています。

多くの地主の方が、相続対策や資産形成のつもりで建築したアパートやマンションのせいで、多くの資産を失うっているのです。

サブリースや営業手法、人口減少などが、アパート、マンション建築のリスクとして取り上げられることが多いですが、アパート、マンション建築で資産を失っていく地主の問題の本質はここにあります。

しかし、このように時価と簿価の貸借対照表(B/S)を捉え、資産形成の資産を時価の貸借対照表(B/S)の純資産と定義が出来ていることで適切な判断をすることが出来ます。

 


 

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