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融資

該当物件が、どの金融機関で、どのような借入条件で借りることが出来るのかによっても、キャッシュフローがプラスになるか、否かや、内部収益率(IRR)のレバレッジにも影響を与えます。

借入額が変われば、自己資金をいくら用意する必要があるのかが変わり、借入額、融資期間、金利は年間負債支払額(ADS)に影響を与えるので、税引前キャッシュフロー(BTCF)、税(Tax)、税引後キャッシュフロー(ATCF)に影響を与えます。

融資期間、金利、借入額(LTV等)、事務手数料等、共同担保の有無など、金融機関によって条件は様々です。

融資の内容によっては、自分にとって良い物件か否かの判断の軸が変わるので、良いと思う物件が見つかる前に金融機関別の貸出条件を確認をしたいものです。

ただし、銀行の評価は、その時点の情勢や金融庁の方針などによって、貸出条件が大きく変わります。

金融機関の貸し出し姿勢は、常に把握しておく必要があります。

 

下記については、その時点でのトレンドというよりは、普遍的な内容になっていますので押さえておきましょう。

 

・ 審査のハードルと金利の関係

審査のハードルが低い金融機関の方が、融資期間を長くしてくれる傾向にありますが金利が高く、審査のハードルが高い金融機関の方が融資期間が短く、金利が低い傾向にあります。

・ 担保評価と価値の関係

金融機関が物件の担保評価を積算という方法で行っている場合は、土地を路線価で計算をしますが、路線価×面積で評価が高くなる場所は、物件の価格に対して土地が大きい傾向にあります。

土地が大きいという事は高い建物が建てられないエリアに建っていたり、土地の価格の低い地方もしくは駅から距離がある物件の場合があります。

駅から離れている物件にしろ、地方にしろ、賃貸の客付けで苦しんだり、家賃を下げたりというケースも散見します。

担保評価が高いから良い物件という訳では無いので気をつけましょう。

・ 不正融資

売買契約を二重で作って売買価格を多く見せたり、書類を改ざんしたり、収益目的なのに居住用と偽ったり、法人で購入して連帯保証人になっているのに申告しなかったり、などの不正な融資の方法で融資を受け、物件を購入して問題になっているケースがあります。

融資は不正な方法で受け、発覚すると、一括返済を求められたり、二度とその金融機関と取引出来なくなったりするので、リスクに見合ったリターンではありません。

融資は、あくまで正攻法に交渉し、借入を行ってください。

金融機関を味方につけられるかどうかは、不動産投資、賃貸経営が成功するか、否かの大きな要因になります。

味方になってもらえば、不動産投資、賃貸経営の成功の大きな推進力になります。

逆に金融機関を敵に回すと、購入出来る物件に制限が出たり、レバレッジが効かせられなかったり、条件の悪い金融機関でしか借入が出来なくなってしまうなどのデメリットが発生します。

金融機関を味方にするのも、敵にするのも、あなた次第です。

 


 

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