1. TOP
  2. 出口を見据えた修繕計画

出口を見据えた修繕計画

修繕計画は売却をどのタイミングで行うかということでも変わります。

例えば、16年後に売却をする計画の時に、費用が多くかかる外壁と屋根の塗装を11~15年後の周期で行ったとしても、塗装による恩恵を受けられるのは売却をした後の購入者でしょう。

それが、リノベーションによる塗装を行い、家賃を上げて営業純利益(NOI)を高めて物件価格も高くするという事であればリノベーションにより価格が上がった分、利益を得ることができます。

そうではなく、原状を回復する為の工事だとかけた費用に対しての効果は得られません。

その時の総潜在収入(GPI)が競合の物件と比べて陳腐化で低下していないか、現在空室があって改修後の家賃で募集することは出来るのかなど、その時におかれた状況にもよって変わります。

また、不動産業者によっては、建築会社からの紹介料を頂くために、費用をかけた方が収支で考えるとマイナスなのに、修繕を勧めるケースも散見します。

売却を見据える場合には、修繕をした場合としない場合の投資分析を行い、どちらの方が有利選択なのか確認をする必要があります。

購入する際に、しっかりと修繕計画を立てることは重要ですが一度立てたら終わりで、その通りに実行すれば良いのではなく、物件の状況、売却の計画によっても変える必要があることを念頭により効率良く資産の運用をしましょう。

 


 

<<出口のタイミング   アービトラージ(ルールの違いを利用し、利ザヤを稼ぐ)>>