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複利

単年度の収益に対して価値を比較するのが利益率ですが、単年度の利益率は、全体を良くするために、一部分でしかありません。

重要なのは全体を良くすること。不動産投資で言ったら、購入してから売却という出口を迎えるまでの、効率が良いのか悪いのかということです。

その効率が良いのか、悪いのかを判断するためには、不動産投資、賃貸経営だけでなく、他の投資や運用と比較して良いのか悪いのかが判断出来る必要があります。

その効率を見るために、初期投資額に対して、複数年度、売却の損益を考慮し、複利で考えたらどうなるという投資全体を見る利回りという考え必要になります。

この中で、複利という考え方があるので、ここではこの複利という考え方についてお伝えをします。

単利と複利

投資には、単利と複利という考え方があります。

銀行にお金を預けるというのも倒産のリスクがあったりど、一種の投資です。

この銀行の普通預金や定期預金に表示されている金利は単利でしょうか、複利でしょうか。

銀行の金利は、複利の計算です。例えば、100万円を3%の単利で10年間預けた場合と複利で10年間預けた場合を比較してみましょう。

上図は単利で考えた場合です。

100万円を預金すると1年ごとに100×3%=3万円の利息が足されていきます。10年後には、3万円×10=30万円の利息です。

上図は複利で考えた場合です。

100万円を預金すると、1年目は、単利と同じように3万円の利息が足されます。

ここから単利と違い、複利の場合は利息の3万円が足された103万円に対して3%が足され、106.09万円になります。

3年目以降も利息が足された後の額に3%が足されていきます。10年後には134.3916万円となり、43,916円の差が生まれます。

更に、複利は期間が長ければ長いほど、効果が大きくなります。

上図は、30年間の数値をグラフ化したものです。

グレーの単利は、直線に対して、オレンジの複利は曲線を描いています。

額で言うと、単利の場合が1,900,000円に対して、複利の場合は2,427,262円となり、その差は527,262円となります。

まとめ

このように単利の計算と複利の計算では、計算方法が異なるので、同じ土俵に入れて%を比較しても意味が無いことが分かります。

不動産投資を検討する際に、銀行に預けても〇〇%にしかならないけど、不動産投資だと〇〇%の利回りになるというような言い方で、表面利回りや実質利回りという数字を使ったりしますが、複利の金利と単利の不動産投資を比べているので、同じ土俵ではないものを比較しようとしていることがわかります。

不動産投資を検討する際にも、金利と比較してリターンが良いから行うという判断を行う為には複利の計算に直してあげる必要がああるのです。

例えば、複利の表で10年目の金利は、

1,000,000×(1+0.03)10=1,343,916

で、計算を行いました。

不動産投資の場合、この当初預金した100万円が初期投資額で、10年後に得られる利息と元本の合計1,343,916円が得られるキャッシュフローと売却損益、求めたいのは投資効率は0.03(3%)という金利の部分が何パーセントになるかというものです。

そうすれば金利と比べることが出来ます。

この計算が利回りで使う複利の基本的な考え方です。

 


 

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