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キャッシュフロー

キャッシュフローも損益計算書(P/L)も、1期間のお金の流れという点では同じです。

違う点は、損益計算書(P/L)は、税金を計算するためのもので、キャッシュフローは実際のお金の流れです。

この違いをしっかりと理解しなければ、投資分析をしたり、複数年度で考えるという事ができません。

不動産投資で使うキャッシュフローと法人の財務諸表のキャッシュフロー計算書は、使う趣旨が違いますので内容も違います。

キャッシュフローの流れがこちらです。2つありますが、使う用途が少し違うだけで、どちらも同じことを指標です。

 

 

どちらも同じことをさしているのですが、この中で違う点が、GPIとPRIという2つの総潜在収入です。

また、GPIの方には、賃料差異という項目があります。

この2つの違いを確認すると共に、各用語の意味について確認をしていきます。

■総潜在収入(GPI :Gross Potential Income)

不動産が持っている潜在的な賃料収入の事です。

「今現在、市場でいくらで貸せるか」という額です。

いくらで貸せるのかという数字なので、契約賃料ではありません。

■賃料差異

総潜在収入(GPI)と実際の契約している賃料に差が出ることがあります。

その差の事が賃料差異です。

例えば、10年前に新築で入居してくれた方の契約で家賃に変更が無ければ新築時の家賃が高く現在の賃料は下がっているということが多いでしょう。

この相場の家賃と今貸している家賃の差が賃料差異です。

この賃料差異を算出していると、この賃借人が出て行った場合にいくら家賃が下落するという数値が分かり、将来の収入減を想定に盛り込むことが出来ます。

■総潜在収入(PRI :Potential Rental Income)

こちらも総潜在収入(GPI)と同じく今いくらで貸せるかという事を表すものですが、現在貸している賃料との差である賃料差異は考慮していません。

どちらが正しいというものではなく、用途によって使い分けて考えるのが望ましいのです。

複数年度を考えるキャッシュフロー表を作成する際に総潜在収入(GPI)を使って考えようと思うと、家賃の下落を見込み総潜在収入(GPI)の設定は出来たとしても賃料差異を毎年設定する事が難しいでしょう。

賃料差異を複数年度計算する為には客観的なデータと、物件個別のデータがあれば良いのですが、客観的なデータは乏しく、物件個別のデータも無い、もしくはサンプル数が少ない状態、賃借人がどの位の期間で入れ替わるのかを加味しながら、賃料差異の設定をするのが難しいです。

エリアごとに事情も違うでしょうし、物件ごとにも事情が違うので、複数年度で考える場合には賃料差異は考慮しない総潜在収入(PRI)用い、シュミレーションを組んだ方がわかりやすいです。

既に保有している不動産は、1年間のキャッシュフローをいかに多くするかという視点で運営、改善を行っていく必要があるので賃料差異のわかる総潜在収入(GPI)を用いることが望ましいです。

投資家、不動産鑑定士、コンサルタントなどは、PRIの方が利用しやすく、PM(プロパティマネージャー)、管理会社などは、GPIの用が利用しやすいです。

どちらが正しいというものでは、得たい情報のシーンによって使い分けることが望ましです。

■空室損失

1年間でどれだけ空室によって家賃収入を得られないかという額です。

大体東京の居住系の物件であれば、4~5%です。

■雑収入

自動販売機や駐車場、太陽光発電、アンテナ設置など、家賃収入以外の収入です。

■実効総収入(EGI :Effective Gross Income)

実効総収入は、自主管理の大家が、直接賃借人から家賃をもらい、大家の通帳に入る年間の家賃収入の額だとイメージすると分かりやすいでしょう。

式は、下記のようになります。

実効総収入=総潜在収入(GPI)±賃料差異+雑収入-空室損失

もしくは、

実効総収入=総潜在収入(PRI)+雑収入-空室損失

自主管理の大家が、直接賃借人から家賃をもらい、大家の通帳に入る年間の家賃収入の額だとイメージすると分かりやすいでしょう。

■運営費(Opex :Operating Expenses)

管理会社に払う管理料、光熱費、固定資産税、点検費用、清掃費用、現状回復の為の修繕費など運営するにあたって日常的にかかる費用。大規模修繕は含みません。

■営業純利益(NOI :Net Operathing Income)

物件が持つ稼ぐ力が、営業純利益(NOI)です。

式は下記のようになります。

営業純利益(NOI)=実行総収入(EGI)-運営費(Opex)

融資を受け支払う返済額は、自己資金、借入期間、金利によって左右されますが、営業純利益(NOI)は個人の裁量ではなく不動産が稼ぎ出す収益です。

管理会社、PM(プロパティマネージャー)の力量が、高い水準で一定と考えると、営業純利益(NOI)は一定です。

現実としては、管理会社、PM(プロパティマネージャー)の力量によって大きく左右されます。

不動産の投資分析では、この営業純利益(NOI)を多く用いますので、しっかりと押さえましょう。

■一時金の運用益

敷金や保証金などを運用して得た利益です。金利や債権などでの運用を指します。

大きな単位の不動産の場合には考慮する場合もありますが、個人や企業が一般的に保有する場合は、あまりこの項目は、使用しないことが多いです。

■資本的支出(Capex :Capital Expeness)

大規模修繕やリノベーションの費用等です。

長期保有をするのか、売却するので大規模修繕をしないのか、大規模修繕と合わせてリノベーションを行い価値を上げて売却するのかなど、不動産に対する戦略によって変わる計上する額、タイミングが変わります。

この項目が入っていないキャッシュフロー表を散見しますが、大規模修繕は、不動産投資、賃貸経営に大きなインパクトを与えるので必ず考慮する必要があります。

■純収益(NCF:Net Cash Flow)

借入金返済前の収益です。

式は、下記のようになります。

純収益(NCF)=営業純利益(NOI)+一時金の運用益-大規模修繕(Capex)

■年間負債支払額(ADS:Annual debt service)

融資を受けた負債の年間支払額です。

元金、金利を併せた元利の年間の合計額です。

■税引前キャッシュフロー(BTCF:Before Tax Cash Flow)

税引前のキャッシュフローです。

式は、下記のようになります。

税引前キャッシュフロー(BTCF)=純収益(NCF)-年間負債支払額(ADS)

■税(Tax)

所得税、法人税などです。

■税引後キャッシュフロー(ATCF:After Tax Cash Flow)

税引後のキャッシュフローです。

税引後キャッシュフロー(ATCF)=税引前キャッシュフロー(BTCF)―税(Tax)。

 

これがキャッシュフローの一連の流れです。

キャッシュフローツリーと言われることもあります。

損益計算書(P/L)でも、文字だけではイメージしづらかったと思いますので、キャッシュフローも、図でみてみましょう。

左側の一番大きな箱が総潜在収入(GPI)です。

総潜在収入(GPI)という箱の中にある賃料差異、空室損失、雑収入という箱を取り除いたものが実効総収入(EGI)の箱です。

実効総収入(EGI)という箱から運営費(Opex)という箱を取り除いたものが営業純利益(NOI)の箱です。

というように、図解で見た方が、字面で見るよりも、イメージしやすいかと思います。

また、何かを改善したいと思った時に、とれる手段も、図の方が理解しやすいです。

例えば、営業純利益(NOI)を改善したいとしましょう。

営業純利益(NOI)の箱を大きくするにはどうすれば良いのかと考えます。

総潜在収入(GPI)の箱が同じの場合、マイナスの項目は運営費と空室損失なので、空室損失と運営費(Opex)を減らせば営業純利益(NOI)の箱は大きくなることがわかります。

空室損失と運営費(Opex)の箱の大きさが変えられない場合には、プラスの項目の雑収入を大きくしたり、総潜在収入(GPI)の箱を大きくすれば営業純利益(NOI)が大きくなることが分かるでしょう。

空室対策の為の手段を考える、運営費の改善の手段を考える前に、大きな方向性を決め、その逆算で手段を考えて行った方が改善というプロセスは上手くいきます。

 


 

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