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貸借対照表(B/S)

貸借対照表(B/S :balance sheet)は、一時点におけるプラスの財産である資産から、マイナスの財産である負債の額を引き算し、残った部分を純資産とする表です。

簡単に言うと、現金だけでなく、有価証券(株や投資信託など)や生命保険、不動産、収益不動産の融資や住宅ローンなど、財産全体が財布の中に入っていて、支払う予定のあるお金を引いて、実際にいくらあるのかという事を表しているようなものです。


上図が貸借対照表(B/S)の勘定科目です。

現金、預金、有価証券、不動産などが資産の項目に、借入などが負債の項目にあります。

そして、資産から負債を引いたものが純資産になります。

左側の資産を上からご覧ください。現金化しやすい順番に並んでいる事が分かります。

負債と純資産も上から資金調達しやすい順番に並んでいます。

不動産を購入する際に、借入年数を長くとることが難しいというのが、短期の流動負債より長期の固定負債の方が資金調達しづらく、自分の個人資産を事業用の資産に注ぎ込むのも限界があるとイメージして頂くと良いでしょう。

上記の文字情報だと、イメージしにくい方も多いと思いますが、簡略化した貸借対照表(B/S)を図解すると、理解が進みます。

上図の資産を大きく分けて流動資産と固定資産の2つにして負債と純資産の関係を絵的にしたものが下図です。

流動資産とは現金化しやすい現金、預金、有価証券等の現金化しやすい財産です。

固定資産は、現金化しにくい不動産などが当てはまります。

貸借対照表(B/S)もこのように絵的捉えるとイメージがしやすいです。

資産を持つというと、不動産という物体を想像する方が多いですが、財産全部を数字で考えた時には、純資産が幾らあるのかという数字が重要であって、純資産の構成要素には不動産という項目はありません。

そのような観点で考えてみると、不動産を買うことを資産を買うと表現をすることが、矛盾していることがわかります。

不動産を購入する際には、資産の中の流動資産の現金という項目から、固定資産の不動産に数字が移り、現金で足りなかった部分を借入をして借り入れの数字が増えているので純資産は増える訳ではありません。

むしろ不動産を相場通りに購入した場合は、諸費用の分だけ純資産は減ります。

不動産は資産形成をする上で有利な資産ですが、財務諸表が分かっていれば、購入する場合は諸費用というコストをその後のキャッシュフローと売却の損益で回収するから純資産が殖えるモデルの投資であることが明確に分かります。

少し話が脱線しますが、この貸借対照表(B/S)を見る時に金融機関やコンサルタントがどのような順番で見るかご存知でしょうか。

出来る金融機関の方やコンサルタントは、右下の純資産から上に見て、負債が見終わってから資産を見ます。

一番重要なのは、資産や負債ではなく、純資産がいくらあるのかということだからです。

左側の資産は運用を表し、右側の負債と純資産は調達を表しています。

右下の純資産で本当に持っている資産はいくらかを確認すると共に、負債と純資産でどれだけの額を調達していて、左側の資産でどのような内容で運用しているのかを見ています。

多くの方が、左側の不動産の額や棟数、戸数を気にしますが、左側は運用している種類を表しているだけです。

運用の効率が高いかどうかは、棟数や戸数ではなく、この数字が大きいかどうかで、数に関係するのは、リスクが分散されているかどうかの話です。

大事なのは、純資産の額とそれをどのように大きくするかという効率です。

 


 

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