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不動産投資、賃貸経営を考える前に知っておきたい資産形成の基礎

不動産投資、賃貸経営の具体的な知識を深める前に、確認してほしいことがあります。

それは、不動産投資、賃貸経営は、資産形成という数字の目標を達成する為の手段であり、プロセスです。

業として行う場合でも、売上を上げるというのは、会社の資産を形成する為の手段であり、プロセスです。

不動産投資、賃貸経営が資産形成の手段であり、プロセスであることを前提として、質問です。

 

あなたの思う資産形成の資産とは、具体的に何で、どういう単位ですか?

 

不動産投資、賃貸経営をこれから始める方だけでなく、既にしている方、業として携わってる方の多くが、この質問に答えることができません。

先ほども確認しましたが、不動産投資、賃貸経営をする事自体は、目的、目標を叶える為の手段です。

目的は、豊かに暮らしたい、家族と幸せに過ごしたいなどであったり、目標は、それを叶える為に必要な数字です。

それが資産です。

目標を達成する為に行うはずなのに、目標の単位が明確に定義出来ていないというのが、多くの方の現実です。

例えば、マラソンで考えると、目標であるゴールの場所が、分からずにスタートをするようなものです。

ゴールの場所が分からない為に、ゴールまでの距離、ルートなどが分からず、レースまでの練習も、ペース配分、走り方、ライバルの研究なども一切出来ずに、いきなりプロのレースに出るようなものです。

投資や経営の世界なので、不動産を購入する時も、購入後に賃貸経営をする時も、当然プロの世界です。

マラソンにゴールがあるように、資産形成にも目標になる数字があります。

まずは、目標である資産の定義をしっかりと確認し、資産形成をするためにはどうすれば良いのか、その手段として不動産は何故有効なのかという事を理解しましょう。

その為には、財務諸表を知る必要があります。

財務諸表と聞くと難しく感じる方がいるかもしれません。

ここでお伝えする内容は税理士、会計士になる為や経理になる為の学びではなく、あくまで、投資家、経営者、プロの方であればセールスマンやコンサルタント、プロパティマネージャーなどとして、必要な財務諸表の読み方、考え方です。

専門家になる必要はありませんが、ルールを知らずにプロの世界に飛び込むようなことにならないよう基本を押さえましょう。

財務諸表というと様々なものがあります。

損益計算書(P/L)、貸借対照表(B/S)、キャッシュフロー計算書、株主資本等変動計算書などです。

その中でも、資産形成を体系的に考える為に必要な財務諸表は、損益計算書(P/L)、貸借対照表(B/S)、キャッシュフローです。

損益計算書(P/L)は、法人の指標ですが、考え方は基本的に個人と一緒です。

個人については、『個人の所得税』のページでお伝えをしています。

分析をするのに法人の指標の考え方が必要で、法人の指標の基礎的な知識を使い応用的な分析に使います。

キャッシュフローに関しては法人のキャッシュフロー計算書ではなく、不動産投資に必要なキャッシュフローをお伝えします。

損益計算書(P/L)、貸借対照表(B/S)、キャッシュフローが分かることで出来る分析があります。

また、一つの不動産の分析では、正解だと思っていたことが、実は資産全体で考えると、不正解や答えが出ないということもあります。

資産全体で考えた場合、資産個別で考えた場合などの視点を持ち、他の投資や他の選択肢と比較することで、正解を導くことが多々ありますので、資産全体で把握する必要があるのです。

時の経過に対して、損益計算書(P/L)、キャッシュフロー、貸借対照表(B/S)を表しているのが、下図になります。

損益計算書(P/L)、キャッシュフローは、一期間の指標で、収入から支出を引いて資産にプラスされるのかマイナスされるのかというお金の流れです。

貸借対照表(B/S)は一時点の指標で、資産の額がいくらあるのかを表しています。その瞬間に財布にいくらあるのかを見るようなものです。

不動産投資を行う方によくキャッシュフローを得ることが不動産投資を行う目的と言う方がいますが、このように図で見て頂くと、キャッシュフローはあくまで資産の一時点から一時点までの間の殖える(又は減る)プロセスであることが分かります。

キャッシュフローは目的ではなく、目的達成の為のプロセスなんだという事を理解しないと、木を見て森を見ずという状況になる場合もあるので注意しましょう。


 

損益計算書(P/L)>>