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アービトラージ(ルールの違いを利用し、利ザヤを稼ぐ)

アービトラージは直訳すると裁定取引です。

裁定取引とは、取引のルールが違う場所の価格差を利用する事で利ザヤを稼ぐ取引のことです。

例えば、駅の東口側では高層ビルが立ち並び、行動している人が多い為、缶コーヒーの人気が高く、1本150円でも飛ぶように売れるとします。

駅の西口は住宅街で戸建住宅しか建てられない制限のある地域で必然的に行動している人の数も少なく、不人気では無いですが、缶コーヒーは1本100円でしか売れません。

この場合に、西口で缶コーヒーを仕入れて、東口で売れば150円―100円=50円の利益が出ます。

このように同じ商品なのに取引する場所が変わるだけで価格に歪みが出て、その価格差を利用することを裁定取引で利益を得ると表現します。この裁定取引を不動産でも利用し、売却益を狙うという方法があります。

アパートやマンション、ビルなど、賃料等で収益を稼ぐ不動産を収益不動産、戸建や区分マンションを自分が住むために使うなど、自己の為に使うものを実需と言います。

裁定取引の一つの例が、この収益と実需という違うマーケットを利用して裁定取引を行うという方法です。

例えば、現在賃貸中のファミリータイプの区分マンション購入する時は、収益物件として購入するので住宅ローンは使えません。

また、収益不動産の場合は、価格を算出する際には収益還元法という方法を用いて価格を算出します。

今までお伝えしてきた営業純利益(NOI)÷還元利回り(Cap Rate)です。

実需の場合は、取引事例比較法という方法で価格を決定します。

当該マンションの過去の取引事例や近隣のマンションの取引価格を参考に価格を算出する方法です。

収益還元法と取引事例比較法では、収益還元法の方が価格が低いケースが多いです。

この価格差を利用し、賃貸中のファミリータイプの区分マンションを購入して、賃借人が退去したら、実需の物件として売りに出す。

そうすると、収益物件としての価格と実需物件としての価格の乖離が利益となるという方法です。

他にも、1棟アパートやマンションを購入して、全室退去の状態にして実需のデベロッパーに売却して利ザヤを稼いだり、マンション、ビル等のデベロッパーに売却して利ザヤを稼ぐという方法もあります。

もともと2DKの間取りのものを購入して、退去後に1LDKにして2DKの時よりも高い家賃で貸すというのも狭義のアービトラージと呼んでも良いかもしれません。

購入した物件をそのまま運営して、そのまま売却するというのも手段ですが、このように、人が気づいていなかったり、畑が違うから気づきにくかったりするところに利益を得る機会が眠っていることがあります。

このようなアービトラージを使った投資は、経験値と柔軟な発想で生まれます。まだ、体系化されていないようなアービトラージの手法はたくさんあるはずなので是非探してみてください。

 


 

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